住宅性能认定制度解读

　　4 月 5 日，《住宅性能评定技术标准》正式实施后的首批 A 级住宅项目通过终审。　

　　4 月 5 日，北京公园大道、瀛海名居等住宅小区的代表，从建设部住宅产业化促进中心领到了 A 级

住宅的奖牌和证书。　

　　“ 它们是第四批被认定为 A 级住宅的项目，也是《住宅性能评定技术标准》，（以下简称《标准》

）颁布实施后的首批 A 级住宅项目。 ” 建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲告诉记者。　

　　《标准》作为目前我国惟一一部有关住宅性能的评定技术标准，去年 11 月 30 日由建设部和国家质

量监督检验检疫总局联合发布，于今年 3 月 1 日正式实施。有业内人士指出，它的发布对于完善我国的

住宅性能认定制度，引导提升住宅品质，保护消费者权益，以及进一步推动节能省地型住宅建设具有重

要意义。　

　　据了解，此次正式发布的《标准》，是在总结近七年来住宅性能认定经验的基础上编制而成。它采

用了定性与定量相结合的办法，把住宅性能分为适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能

五个方面，共设定了 28 个评定项目、 98 个评定分项、 267 个评定子项，从多个视角对住宅性能进行了综

合评定。满分总计为 1000 分，住宅性能按照评定得分划分为 A 、 B 两个级别，其中 A 级住宅为执行了国

家现行标准且性能好的住宅； B 级住宅为执行了国家现行强制性标准但性能达不到 A 级的住宅。　

　　其中， A 级住宅按照得分由低到高又分为 1A 、 2A 、 3A 三等。同时为了贯彻建设节能省地型住宅

的要求，《标准》还突出了节能、节水、节材、节地和环境保护的内容。如果达不到国家和地方政府规

定的建筑节能指标要求，均不得评定为 A 级住宅。　

　　中国房地产业协会会长宋春华表示，住宅的非均质性、非直观性等作为商品的特殊性，都有建立住

宅产品评定体系的必要。通过对住宅性能的评定，不但有利于保护消费者的权益，对于开发商提高知名

度也是一件有益的事情。 “ 新颁布实施的《标准》着眼于对住宅性能的综合评定 ” 。同时他强调，《标

准》一定要坚持依法评定、与部品准入制度相结合以及扩大评定面等原则。　

　　据了解，几年来全国各地通过住宅性能设计审查的小区中，已有 220 余个符合 A 级住宅预审要求，

其中已经竣工并被终审认定为 A 级住宅的有 70 个小区，其余大部分尚在建设过程中。　

　　童悦仲向记者介绍，目前的住宅性能评定工作将主要由各地的住宅产业化中心负责落实实施。同时

，为了促进住宅性能认定制度的实施，建设部将积极为住宅性能认定构筑金融支持通道。 2002 年初，中

国工商银行决定对通过性能认定的住宅项目优先给予贷款支持；中国人民保险公司则参照国外类似做法

，对通过性能认定的项目开办住宅 10 年质量保证保险业务。中国楼市记者　何云云　北京报道　

　　住宅性能认定问答　

　　问：什么是住宅性能认定？　

　　答：住宅性能认定，是指住宅按照国务院建设行政主管部门发布的住宅性能评定方法和标准及统一

规定的认定程序，经评审委员会进行技术审查和认定委员会确认，并获得认定证书和认定标志以证明商

品住宅的性能等级。　

　　问：建立住宅性能认定制度有何必要？　

　　答：建立住宅性能认定制度，首先是为了保护消费者利益；其次，使开发商按照一定的标准及其

3A 、 2A 、 1A 、 B 级进行设计和开发；第三，通过第三方按照住宅性能评定标准，驾起住房需求和供应

之间的桥梁，减少住宅纠纷；第四，起到促进住宅产业化、提高住宅品质、规范住宅市场的作用。　

　　问：推行住宅性能认定制度的依据有哪些？　

　　答：第一，国发 [2003]18 号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求进一步 “

完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度 ” 。　

　　第二，国办发［ 1999 ］ 72 号文件，提出 “ 推动住宅产业现代化，提高住宅质量 ” ，文件要求要 “ 重

视住宅性能评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科

学、公正、公平的住宅性能评价体系。 ”

　　第三，建住房 [1999]114 号《商品住宅性能认定管理办法》。　

　　第四，建质 [2004]18 号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》。　

　　第五，建技 [2004]72 号《关于印发《建设事业技术政策纲要》的通知》。　

　　问： A 级住宅性能认定的内容有哪些方面？　

　　答：将住宅的综合质量，即工程质量、功能质量和环境质量等诸多因素归纳为五大性能来评审，包

括适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能，是一个完整全面住宅性能评价的指标体系。　

　　问： A 级住宅评定的方法是什么？　

　　答：根据已公布的性能认定指标体系和评审方法，按照严格的程序 , 由具备评审资格的多名专家进

行评审，逐项打分，然后将每个专家的结果综合平均，判定是否通过申报的级别。　

　　问：谁来组织实施性能认定管理、监督工作？　

　　答：由建设行政主管部门指定的负责住宅产业化工作的机构，即建设部住宅产业化促进中心，对全

国的性能认定工作进行管理和监督。　

　　问： A 级住宅申请性能认定的条件是什么？　

　　答：开发企业资质审查合格，开发建设符合国家的法律法规的新建住宅，有资格自愿申请。　

　　问：什么样的住宅可以申请住宅性能认定？　

　　答：所有的开发商均可以自愿申请对所开发住宅的性能认定。但依照建设部建住房 [1999]114 号文的

规定，列入国家、省级住宅试点（示范）工程的新建住宅必须申请认定。问： A 级住宅性能认定的程序

是什么？答：分为预审、中期检查、终审三个阶段。问：尚未建成的住宅小区可以申请性能认定吗？　

　　答：可以申请性能预审，这样可以在专家的指导下，在指标体系的控制下，更好地建设符合标准的

住宅。只有在预审通过以后，开发商才能有资格在住宅预售时向消费者承诺住宅性能的等级。在竣工验

收合格后，进行性能认定的终审程序。　

　　问：目前有些地区尚未有相应的机构，这时该如何申请？　

　　答：当地尚未成立相应的认定机构时，可以直接向建设部住宅产业化促进中心申请认定。　

　　问： A 级住宅认定的结果如何体现？　

　　答：除了由各级建设行政主管部门向社会公布性能结果以外，还有颁发相应等级的认定证书和认定

标志。证书和标志由全国商品住宅性能认定委员会统一制作和管理。　

　　问： A 级住宅如何获得优先贷款服务？　

　　答：根据建设部和中国工商银行的合作协议， A 级住宅可以优先获得中国工商银行的开发贷款和按

揭贷款服务。　

　　问： A 级住宅如何投保住宅质量保证保险？　

　　答：可以凭借 A 级住宅的预审或终审批准文件或证书，向中国人民保险公司投保。

来源：中国建设报

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